Die Siedlungsstruktur in Deutschland ist überwiegend städtisch geprägt. Innerhalb von Stadtregionen, zu denen neben Großstädten auch die umliegenden Mittel- und Kleinstädte sowie ländliche Gemeinden zählen, leben 74 Prozent der Bevölkerung, befinden sich 78 Prozent der Arbeitsplätze und werden 79 Prozent der Realsteuerkraft erbracht, heißt es im Stadtentwicklungsbericht 2008, der von der Bundesregierung als Unterrichtung ( 16/13130) vorgelegt wurde. Insgesamt gebe es in Deutschland elf dieser Stadt- oder Metropolregionen. Dies sei eine neue raumordnungspolitische Kategorie, die der Metropolisierung des europäischen Städtesystems Rechnung trage.
Die in den Metropolregionen lebenden Menschen würden sich zwar besonders mit ihrem Stadtquartier oder mit ihrem Wohnort verbunden fühlen, doch sie würden ganz selbstverständlich die Angebote der ganzen Region wahrnehmen - vom Einkauf bis zum Arbeitsplatz, heißt es in dem Bericht. Die Einwohner von Metropolregionen würden daher einen leistungsfähigen Nahverkehr erwarten. Der steigende Motorisierungsgrad im Umland der Städte sei aber Ausdruck eines unattraktiven Nahverkehrsangebotes. Folge der Metropolisierung sind auch zunehmende Wegelängen für Fahrten zu Arbeit. Die durchschnittliche Wegelänge stieg von zehn Kilometern (1982) auf elf im Jahr 2002.
Der Bericht weist auf unterschiedliche Entwicklungen in Städten und Metropolregionen in Ost und West hin. Im Osten fänden sich weit überwiegend die schrumpfenden Städte, in Westdeutschland die noch wachsenden Städte. 21 Millionen Menschen würden inzwischen in Städten leben, die mit Schrumpfungsprozessen konfrontiert seien. Das seien 35 Prozent der insgesamt 58 Millionen Einwohner von Groß-, Mittel- und Kleinstädten. Aber selbst innerhalb wachsender Städte gebe es schrumpfende Stadtteile. Darüber hinaus würden die räumlichen und gesellschaftlichen Unterschiede auf lokaler und regionaler Ebene deutlich zunehmen. Als Beispiele werden in dem Bericht unter anderem eine "räumliche Konzentration ethnischer Gruppen" und eine "Einkommenspolarisierung" genannt. Benachteiligte Stadtviertel müssten durch eine Integrationspolitik aufgewertet werden, die ein friedvolles Zusammenleben aller Stadtbewohner gewährleiste.
Der Prozess der Abnahme und Alterung der Bevölkerung habe bereits vor 30 Jahren begonnen, heißt es in dem Bericht weiter: "Seit den 1970er Jahren liegt die Geburtenrate in Deutschland um ein Drittel unter dem Bestandserhaltungsniveau." Parallel zum Rückgang der Zahl junger Menschen nehme die Zahl der älteren Menschen zu. Der stärkste Zuwachs in der Gruppe der über 65-Jährigen werde in Mittel- und Kleinstädten außerhalb der Stadtregionen sowie in Mittelstädten im Umland der Stadtregionen verzeichnet. Der Bevölkerungsrückgang und das Anwachsen der Gruppe älterer Menschen würden begleitet von einer steigenden Zahl an Einpersonenhaushalten. Etwa ein Viertel der Bevölkerung der größten Städte lebe in Einpersonenhaushalten. Fast die Hälfte der Wohnungen werde damit nur von einer Person bewohnt. Von den alleinstehenden Frauen, die ohne Partner und Kinder leben, sei knapp die Hälfte und von den alleinstehenden Männern etwa ein Sechstel 65 Jahre oder älter. "Individualisierung ist also mit Alterung verknüpft", heißt es in dem Bericht.
Gefordert wird, die Wettbewerbsfähigkeit der städtischen Quartiere gegenüber dem suburbanen Raum weiter zu verbessern. Der Stadtumbau müsse städtische Strukturen auch bei rückläufigen Bevölkerungszahlen lebensfähig halten und die Lebensqualität sichern.
Bei der Stadtentwicklungspolitik sollen auch Umweltaspekte berücksichtigt werden. Städte hätten einen hohen Energieverbrauch, heißt es. Deshalb sei auch der Ausstoß von Kohlendioxid sehr hoch. Andererseits könne gerade im städtischen Bereich viel Energie, etwa durch die Kraft-Wärme-Kopplung, eingespart werden.