Mieten auf angespannten Wohnungsmärkten sollen nur in Grenzen steigen dürfen. © picture alliance/dpa-Zentralbild

Viel Nachbesserungsbedarf sahen die eingeladenen Sachverständigen in einer öffentlichen Anhörung des Ausschuss für Recht und Verbraucherschutz unter Vorsitz von Renate Künast (Bündnis 90/Die Grünen) am Mittwoch, 3. Dezember 2014, an der geplanten Mietpreisbremse. Dem Ziel des Gesetzentwurfs stimmten sie zwar zu, die Ursache des Wohnungsmangels und der hohen Mieten bekämpfe der Entwurf aber nicht. Besonders kritisiert wurde die ortsübliche Vergleichsmiete als Referenzpunkt. Sie war für viele Sachverständige zu ungenau, ein qualifizierter Mietspiegel sei besser geeignet.

Grenze für Mietsteigerungen

Nach dem Gesetzentwurf der Bundesregierung (18/3121) soll nämlich die Miete bei Wiedervermietung künftig nicht mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen dürfen. Auch soll künftig derjenige die Maklergebühren bezahlen, der den Makler beauftragt. 

Einig waren sich die elf Sachverständigen darin, dass es gut sei, dass der Paragraf fünf des Wirtschaftsstrafgesetzbuches nicht, wie im Referentenentwurf ursprünglich vorgesehen, gestrichen wurde. Mit diesem habe man schon eine gute Waffe gegen hohe Mieten, doch müsse er gestärkt werden.

„Städtebauförderung dauerhaft erhöhen“

Norbert Portz von der Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände sagte, der Entwurf bekämpfe nur die Symptome, nicht die Ursache der hohen Mieten. Deshalb müsse die Städtebauförderung des Bundes dauerhaft erhöht werden, Bauland preiswerter, das Wohngeld an die tatsächliche Mietentwicklung angepasst, die Baukosten gesenkt und bundeseigene Immobilien nicht mehr nur zum Höchstpreis verkauft werden. Ballungsrandgemeinden sollten in die Wohnungsbauförderung einbezogen werden.

Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW), sagte, es sei gut, dass Neubauten und Wohnungen nach umfangreichen Modernisierungen von der Mietpreisbremse ausgenommen worden seien. Allerdings sei die Definition von „Modernisierung“ der Wohnungen sowie des „angespannten Wohnungsmarktes“ verbesserungswürdig, diese müssten schärfer sein. Gedaschko kritisierte die ortsübliche Vergleichsmiete als ungenauen Referenzpunkt, wobei ihn mehrere Sachverständige unterstützten. Die Vergleichsmiete sei rechtsunsicher und streitanfällig, ein qualifizierter Mietspiegel sei da ein belastbarerer Vergleichspunkt.

„Das Gesetz trifft die Falschen“ 

Das sah Dr. Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht Dortmund, genauso. Insgesamt träfen die Regelungen des Gesetzes die Falschen. Die meisten Mieterhöhungen kämen ehrlich und fair zustande.

Prof. Dr. Markus Artz von der Universität Bielefeld, Forschungsstelle für Immobilienrecht, kritisierte, dass der Entwurf die Vermieter unter Generalverdacht stelle. Besonderen Nachbesserungsbedarf sieht Artz in der Regelung, dass, falls die Vormiete höher als die ortsübliche Vergleichsmiete plus zehn Prozent ist, es nach dem Gesetz erlaubt sei, die Vormiete bei Wiedervermietung als Miete festzulegen.

Fehlenden sozialen Wohnungsbau bemängelt

Christian Bruch, Bundesgeschäftsführer des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (BFW), sagte, die Ausnahme der Neubauten sei die wichtigste Veränderung des Gesetzentwurfs im Vergleich zum Referentenentwurf. Er begrüßte, dass im Gesetz Kriterien für einen angespannten Wohnungsmarkt genannt würden. Das helfe den Unternehmen, Investitionsentscheidungen zu fällen.

Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes e.V., sagte, es dauere zu lange, bis die Wirkungen für die Mieter zu spüren seien. Außerdem fehle ihm eine Wiederbelebung des sozialen Wohnungsbaus. Für ihn sei die ortsübliche Vergleichsmiete ein bewährtes Mittel, zudem gebe es in vielen Städten gar keinen Mietspiegel. Die Ausnahmen der Mietpreisbremse für Modernisierungen sei falsch, der Mieter wisse doch gar nicht, ob oder was modernisiert worden sei.

Zu viele Ausnahmen beklagt

Rolf Gaßmann vom Deutschen Mieterbund Baden-Württemberg sagte, es könnten gar nicht so viele Wohnungen neu gebaut werden, um den Wohnungsmangel zu bekämpfen. Wichtig sei nicht die Orientierung an der Bevölkerung, sondern an den Haushalten. Deren Anzahl steige.

Nicht weit genug ging der Entwurf für Carola Handwerg vom Republikanischen Anwältinnen- und Anwälteverband. Die Mietpreisbremse nütze nicht Menschen mit niedrigem Einkommen oder Menschen, die Transferleistungen beziehen. Die Mietpreisbremse solle bundesweit gelten und habe zu viele Ausnahmen. Der gleichen Meinung war auch Beatrix Zurek vom Mieterverein München. Je mehr Ausnahmen es gebe, umso höher sei die Rechtsunsicherheit.

Kritik am geplanten Bestellerprinzip

Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V., kritisierte vor allem die Änderung des Bestellerprinzips. Das führe zu einer erheblichen Verschlechterung der Situation der Mieter, da die Makler ihnen weniger Wohnungen zeigen würden, um nicht auf „verbrannten Wohnungen“ sitzen zu bleiben. Geringeres Angebot führe zu weniger Markt.

Dem schloss sich Kai Warnecke von Haus & Grund, Zentralverband der Deutschen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer, an. Es werde zu weniger Aufträgen kommen. Für Warnecke jedoch ist der Gesetzentwurf an sich verfassungswidrig. Die Mietpreisbremse sie ungeeignet, ihren Zweck zu erfüllen, der Entwurf ignoriere die Verletzung des Eigentums und sei an vielen Stellen zu unbestimmt. (jbb/03.12.2014)

Liste der geladenen Sachverständigen

• Norbert Portz, Bundesvereinigung der kommunalen Spitzenverbände
• Axel Gedaschko, Präsident des Bundesverbandes deutscher Wohnungs- und Immobilienunternehmen e.V. (GdW), Berlin
• Jens-Ulrich Kießling, Präsident des Immobilienverbandes Deutschland (IVD), Bundesverband der Immobilienberater, Makler, Verwalter und Sachverständigen e.V., Berlin
• Lukas Siebenkotten, Bundesdirektor des Deutschen Mieterbundes e.V., Berlin
• Prof. Dr. Markus Artz, Universität Bielefeld, Fakultät für Rechtswissenschaft, Lehrstuhl für Bürgerliches Recht, Europäisches Privatrecht, Handels- und Wirtschaftsrecht sowie Rechtsvergleichung, Forschungsstelle für Immobilienrecht
• Dr. Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht Dortmund
• Christian Bruch, Bundesgeschäftsführer des Bundesverbandes Freier Immobilien- und Wohnungsunternehmen e.V. (BFW), Berlin